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Bezahlbarer Wohnraum

Mit dem Handlungsprogramm Wohnen lässt sich der Wohnungsmarkt steuern


Mit dem Handlungsprogramm Wohnen hat die Stadt Konstanz den Bau von 7.900 Wohnungen bis 2035 als Zielgröße beschlossen. Ein wichtiges Vorhaben besteht darin, bezahlbaren Wohnraum für Familien zu schaffen. Die Stadt hat hier durchaus Möglichkeiten, in den Wohnungsmarkt einzugreifen und selbst zu gestalten. Hier zeigen wir, wie das funktioniert.

 

So lässt sich der Wohnungsmarkt steuern

Mit einem Handlungsprogramm kann man auf dem Papier viel beschließen – doch wie lassen sich die Beschlüsse durchsetzen? Möglich ist das nur, wenn eine Kommune entweder Eigentums- oder Planungsrechte geltend machen kann. Diese Möglichkeiten verleihen dem Konstanzer Handlungsprogramm Wohnen seine Wirksamkeit. Alles zusammen gerechnet sind hier von den bis 2035 geplanten 7.900 Wohnungen 47% in den Preissegmenten direkt steuerbar. Das ist eine überaus beachtliche Quote. Zielgruppenbindungen, das heißt verbindliche Festlegungen für geförderten Wohnungsbau oder mittlere Preissegmente, können über die städtische Grundstücksvergabe (wenn die Stadt Eigentümerin ist) oder über städtebauliche Verträge (wenn die Stadt das Baurecht gestalten kann) erfolgen. Damit ergeben sich für rund 3.700 Wohneinheiten direkte Steuerungsmöglichkeiten für Zielgruppen.

 

Begünstigte Preise für städtische Grundstücke

Die Zielgruppenbindungen erfolgen ausschließlich im unteren und mittleren Segment. Innerhalb dieser Zielgruppenbindungen (also den 3.700 Wohnungen) sind 54% für den geförderten Wohnungsbau inklusive der Haushalte mit besonderen Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt, 11% für Baugemeinschaften und Modellprojekte sowie 35% für das mittlere Segment „Miete und Eigentum, Genossenschaften und Konzeptvergaben“ vorgesehen. Bei der Vergabe städtischer Grundstücke hat der geplante (begünstigte) Zielpreis der Miet- oder Eigentumswohnung einen hohen Stellenwert und ist entsprechend der Preissegmente zu realisieren. Neben den begünstigten Preisen ist auch der zeitliche Horizont festgeschrieben. Es besteht die Verpflichtung, die Mietpreise für einen Zeitraum von 20 Jahren zu halten. Ziel ist weiterhin, dass die städtische Wohnungsbaugesellschaft (WOBAK) den Großteil der geförderten Wohnungen erstellt, da bei ihr die Wohnungen auch nach Auslauf der Bindungsfristen auf einem preisgedämpften Niveau verbleiben. Die aktuelle Miete der WOBAK beträgt im Durchschnitt 6,70 €/qm.

 

Wohnungen im Zähringer Hof

In Konstanz hat in den letzten Jahren insbesondere die WOBAK neuen und vor allem bezahlbaren Wohnraum für mittlere und niedrige Einkommensbezieher geschaffen. Ihr großes Engagement auf diesem Gebiet lässt sich am besten im Landesvergleich einschätzen. So ist sie bei den abgerufenen Mitteln im Städtevergleich immer ganz vorne mit dabei – und das seit Jahren. In diesem Jahr hat die WOBAK auf dem Areal des ehemaligen Autohauses Graf Hardenberg zwischen der Wollmatinger- und der Gottfried-Keller-Straße eines ihrer größten Bauprojekte der letzten Jahre abgeschlossen. Mit rund 6.200 m² Wohn- und Nutzfläche entstanden 80 überwiegend geförderte und teils freifinanzierte Mietwohnungen und eine kleine Gewerbeeinheit. Die Wohnungen umschließen einen grünen Innenhof, sind generationengerecht geplant und ab der Tiefgarage barrierefrei mit Personenaufzügen zu erreichen.


© Stadt Konstanz

Verdoppelung geförderter Wohnungen

Der Zähringer Hof ist Teil der Strategie des Handlungsprogramms Wohnen, den geförderten Wohnungsbau markant zu steigern. Konstanz hat zurzeit rund 1.250 geförderte Wohnungen. In den nächsten Jahren kommen im Handlungsprogramm Wohnen 1.900 geförderte Wohnungen hinzu – also mindestens doppelt so viele wie heute. Es fallen zwar in dieser Zeit auch 500 Wohnungen aus der Sozialbindung heraus, aber das bedeutet nicht, dass die Mieten hier erheblich steigen werden. Denn: Diese Wohnungen gehören zum größten Teil der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. Diese hat nicht den Auftrag, die höchstmögliche Rendite zu erwirtschaften, sondern für die Bürgerinnen und Bürger zu arbeiten. Sie widmet sich vorrangig der sicheren und sozial verantwortlichen Wohnversorgung breiter Schichten der Bevölkerung, worunter neben den Beziehern kleinerer und mittlerer Einkommen, also auch die Mittelschicht der Gesellschaft, zu zählen ist. Die WOBAK wird die Mieten auch bei den Wohnungen, bei denen die Sozialbindung ausläuft, auf einem preisgünstigen (mittleren) Niveau halten.

 

Verbesserung des geförderten Wohnungsbaus

Wie das Handlungsprogramm Wohnen den geförderten Wohnungsbau verbessert, zeigt sich am besten an einem konkreten Beispiel. Im Quartier Bahnhof Petershausen wurden vor der Verabschiedung des Handlungsprogramms Wohnen rund 700 Wohnungen gebaut. Davon waren 109 Wohnungen geförderte Wohnungen. Das entspricht einem Anteil von 16%. Nach den Festsetzungen des Handlungsprogramms Wohnen auf der Grundlage seiner Evaluierung 2018 müsste der Anteil geförderter Wohnungen bei einem Bauprojekt in dieser Größenordnung bei 210 Wohnungen liegen. Das entspricht einem Anteil von 30%. Das heißt konkret: Das Handlungsprogramm Wohnen bildet die Grundlage für eine massive Aufstockung des geförderten Wohnungsbaus.

 

Wann haben die Bürger etwas vom Handlungsprogramm Wohnen?

Viele Bürger profitieren bereits jetzt von den Regulierungen und den günstigen Mietpreisen – zum Beispiel beim bereits erwähnten Projekt Zähringer Hof. Aber auch bei anderen Bauprojekten wurde verbilligter Wohnraum an den Markt gebracht. Die Tabelle oben liefert einen Überblick über die Fertigstellung geförderter Wohnungen seit dem Beschluss des Handlungsprogramms Wohnen in 2014.

 

Bei diesen Zahlen muss berücksichtigt werden, dass sich viele weitere Projekte noch in der Planungsphase oder kurz vor der Umsetzung befinden, wie zum Beispiel Marienweg, Vincentius-Areal oder Brühläcker. Planungen von Baugebieten sind komplex und bedingen eine Vorlaufzeit, bis der erste Spatenstich erfolgen kann. Beim Hafner, dem größten Baugebiet, das zur Zeit entwickelt wird, könnte 2025 die Erschließung beginnen.



Zuletzt aktualisiert am: 03.12.2018

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